ТСЖ как способ управления домом

В соответствии с законодательством все собственники помещений многоквартирных домов должны определиться с выбором формы управления своего дома:

  • непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
  • управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
  • управление управляющей организацией.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Если собственники помещений не выбрали самостоятельно форму управления своим домом, за них это делает муниципалитет. Проводится открытый конкурс по отбору управляющей организации. С победившей организацией заключается договор на управление многоквартирным домом

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) - некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. (Статья 135 Жилищного кодекса РФ)

Основные положения

Правовые аспекты создания ТСЖ и его сфера деятельности регулируются Жилищным кодексом РФ. Основные положения:

  • Собственники помещений в многоквартирном доме вправе создать только одно ТСЖ.
  • Дома в ТСЖ объединяются по признаку компактно расположенного общего имущества, в одном ТСЖ могут быть (ст. 136 ЖК РФ):
    • один дом, в котором не менее 2-х помещений и не менее 2-х собственников;
    • несколько многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
    • несколько расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
    • строящийся (строящиеся) многоквартирный дом, в котором ТСЖ создается будущими владельцами помещений в этом доме (домах) (ст. 139 ЖК РФ).
  • Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.
  • Число голосов лиц, принявших решение о создании товарищества, должно превышать 50% от общего числа голосов собственников квартир.
  • Число голосов лиц, вступивших в ТСЖ, в совокупности должно превышать 50% голосов от общего числа голосов всех собственников, в ином случае регистрация ТСЖ будет невозможна.
  • Вступив в ТСЖ, собственник обязан принимать участие в жизни своего дома: участвовать в общем собрании собственников (голосовать).
  • Жильцы дома, не вступившие в ТСЖ, лишают себя права голоса на общем собрании членов ТСЖ. При этом они обязаны выполнять все решения общего собрания.
  • Имущество ТСЖ не включает в себя имущество собственников жилья
  • Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.
  • ТСЖ является некоммерческой организацией - получение прибыли не является целью его деятельности, заниматься коммерческой деятельностью оно имеет право только для поддержания своей деятельности.
  • общее собрание домовладельцев имеет полное право в любое время ликвидировать ТСЖ и поменять форму управления своим домом (домами).

Сфера деятельности ТСЖ

Сфера деятельности ТСЖ - обслуживание, эксплуатация, ремонт дома, оказание коммунальных услуг. ТСЖ обладает правом выбора обслуживающей организации, а в случае, если качество предоставляемых услуг не соответствует требованиям жильцов, самостоятельно может расторгнуть договор и заключить его с другой организацией. Расходы на содержание дома оплачиваются всеми собственниками квартир. Средства товарищества собственников жилья состоят из (ст.151 ЖК РФ):

  • обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
  • доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
  • субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
  • прочих поступлений.

К прочим поступлениям можно отнести спонсорские, благотворительные вклады, доходы по депозитам, ценным бумагам, а также пени по просроченным платежам в пользу ТСЖ. Хозяйственная деятельность товарищества, определяется так же Жилищным кодексом РФ и может включать в себя (см.152 ЖК РФ):

  • обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
  • строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
  • сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме, в том числе и предоставление площадей под рекламу.

В ТСЖ имеется свой расчетный счет, на который и поступают все платежи. Любой участник ТСЖ имеет возможность осуществлять контроль за расходованием средств товарищества. Прозрачность бюджета - это основное достоинство данного способа управления.

ТСЖ наделено правом обращения в суд для ограничения или прекращения предоставления коммунальных услуг неплательщику.